土地增值税的计税方法

土地增值税应纳税额=土地增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数

一.税额计算一般方法

1.新建房地产转让项目的扣除：

(1)取得土地使用权所支付的金额，包括地价款和有关费用。

(2)房地产开发成本，指房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费(包含耕地占用税)、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。

(3)房地产开发费用，即销售费用、管理费用和财务费用。扣除方法取决于财务费用中利息的处理。

(4)与转让房地产有关的税金。房地产开发企业扣除的税金是：城市建设维护税和教育费附加。房地产开发企业印花税不能单独扣除。

(5)财政部规定的其他扣除项目。对取得土地使用权后，未开发即转让的，不得加计扣除。

只有从事房地产开发的纳税人可加计扣除20%。

加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)*20%

2.存量房地产转让项目的扣除：

(1)房屋及建筑物的评估价格。

评估价格=重置成本价*成新度折扣率

特殊规定：凡不能取得评估价格、但能提供购房发票：旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。

计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年;超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

发票来源 基数确定

营改增前取得的营业税发票 发票所载金额

(不扣减营业税)

营改增

后取得 增值税普通发票 发票所载价税合计金额

增值税专用发票 发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和

(2)取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

对取得土地使用权未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，不能扣除。

(3)转让环节缴纳的税金(城建税、附加费、印花税)。

对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以评估价格确定转让房地产收入，扣除项目的金额：

(1)出售旧房及建筑物的;

(2)隐瞒、虚报房地产成交价格的;

(3)提供扣除项目金额不实的;

(4)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

一般方法适用于：转让土地使用权和出售新建房及配套设施;出售旧房。

一般方法计算步骤：

(1)确定转让不动产性质及扣除项目

(2)汇集扣除项目合计=∑5/4/3/2

(3)计算土地增值额=应税收入-2

(4)确定增值率→找税率

(5)计算应纳税额=3×税率-2×速算扣除系数

二.特殊售房方式应纳税额的计算方法-先预征，后清算

1.预征率：东部地区省份不得低于2% ，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。

2.纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对允许扣除项目的金额可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以计算或明显不合理，也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。

扣除项目金额

=扣除项目的总金额×(转让土地使用权的面积或建筑面积÷受让土地使用权的总面积)